養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究——萬州十鼓農(nóng)業(yè)休閑社區(qū)規(guī)劃
1、什么是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與眾多行業(yè)相關(guān)聯(lián)的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。包括為老年人提供日常生活用品，還包括養(yǎng)老金融產(chǎn)品、老年文娛產(chǎn)業(yè)、老年醫(yī)療保健、養(yǎng)老生活照料、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等多個(gè)方面。
全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究中心(OLDAGE)提出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是針對(duì)不同年齡、地域、氣候、環(huán)境、親情習(xí)慣、心理狀態(tài)、社會(huì)發(fā)展文明和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、執(zhí)政水平和力度作為基礎(chǔ)，針對(duì)個(gè)體提供的生命保障產(chǎn)業(yè)。
2、中國(guó)七大養(yǎng)老模式
1、養(yǎng)老地產(chǎn)
養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，養(yǎng)老地產(chǎn)則是以衣食住行為基礎(chǔ)，兼容休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)及健康產(chǎn)業(yè)，通過養(yǎng)生的理念和方法，在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)下形成獨(dú)特的養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)模式。具體包括適宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老公寓等項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過程。
2、養(yǎng)老地產(chǎn)八大功能
3、養(yǎng)老地產(chǎn)功能規(guī)劃
4、養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)
私密性：老年人需要一個(gè)屬于自己，不被干擾的空間。
社會(huì)交往：應(yīng)為老年人提供一個(gè)進(jìn)行社會(huì)交往的公共空間。
可選擇性：應(yīng)為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力。
標(biāo)志系統(tǒng)：它為記憶力減退的老年人提供活動(dòng)上的方便。
安全感和安全性：為活動(dòng)能力減退的老年人提供活動(dòng)的安全性，使他們有安全感。
可達(dá)性和易操作：供老年人活動(dòng)的空間應(yīng)有很好的可達(dá)性(即無障礙)。
適度刺激性和挑戰(zhàn)性：一個(gè)有適度挑戰(zhàn)性的環(huán)境將促進(jìn)老年人的經(jīng)?；顒?dòng)。
適度的聲光環(huán)境：大大方便視力和聽力已經(jīng)減退的老年人的活動(dòng)。
環(huán)境的熟悉性和連續(xù)性：環(huán)境的設(shè)計(jì)應(yīng)有一定的地方傳統(tǒng)，并成為往日生活的延續(xù)，使老年人不感到陌生。
尺度適宜的細(xì)部：可以使老年人處處感到方便和愉快。
5、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式
——臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村
一、基礎(chǔ)分析
位置規(guī)模：臺(tái)灣省桃園縣龜山鄉(xiāng)舊路村4鄰長(zhǎng)青路2號(hào)，占地34公頃。
項(xiàng)目源起：臺(tái)灣“經(jīng)營(yíng)之神”王永慶為紀(jì)念其父親王長(zhǎng)庚所創(chuàng)辦長(zhǎng)庚醫(yī)院。2004年，依托長(zhǎng)庚醫(yī)院的醫(yī)療資源，臺(tái)塑集團(tuán)建立了長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村，成為面向“銀發(fā)一族”的集養(yǎng)生、醫(yī)療一體化經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目。
七大設(shè)計(jì)主題：怡親、健康、養(yǎng)生、文化、社區(qū)、體驗(yàn)、教育訓(xùn)練。
二、發(fā)展歷程
三、以養(yǎng)生養(yǎng)老+生態(tài)宜居為主題的定性項(xiàng)目
(一)精品養(yǎng)老社區(qū)
1、完善貼心的社區(qū)功能
設(shè)有超市、銀行、書店、圖書館、餐廳、體育館、水療池等;如有家屬來探訪，也有公寓可供住宿。
2、無處不在的無障礙空間設(shè)計(jì)無論是廚房還是洗手間，甚至是公共衛(wèi)生間，都考慮了輪椅進(jìn)出的方便。住宅室內(nèi)的衛(wèi)生間不設(shè)門檻，直接通過覆蓋金屬篦子的一窄條排水溝設(shè)計(jì)很簡(jiǎn)單地解決了溢水問題，既方便輪椅進(jìn)出，還可以避免生活用水流入室內(nèi)。
3、人性化的中庭設(shè)計(jì)和居住單元
為了吸引老人到戶外活動(dòng)，引入陽(yáng)光的挑空設(shè)計(jì)，將住宅設(shè)計(jì)在兩邊，中間除了走道外，還設(shè)計(jì)了透視的中空庭院，目的在于豐富老人的交往空間。老人居住單元系依族群的觀念建構(gòu)，約 8 戶至 20 戶為一小族群，擁有共同交誼、聊天的空間，以 60 戶至 80 戶為一中族群，設(shè)有公共洗衣間及垃圾收集間，而以 500 戶至700 戶為一大簇群，設(shè)置公共餐廳、麻將間、閱覽室 及其他文康活動(dòng)設(shè)施。
(二)生態(tài)宜居佳所
長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村共占地34公頃，其中綠化戶外運(yùn)動(dòng)空間就高達(dá)17公頃。
1、極其豐富的動(dòng)植物配置
養(yǎng)生文化村戶外公園占地約十五公頃以上，在動(dòng)物生態(tài)部份目前有鳥類二十三種;植物種類目前具有二百四十一種原生種，園區(qū)植物具有五百種以上。
2、親近自然的農(nóng)業(yè)體驗(yàn)
農(nóng)園區(qū)：使年長(zhǎng)者接近大自然，動(dòng)手種植栽、觀看自然，藉由自然環(huán)境資源讓心靈回歸大地。農(nóng)園可供 70 單元之承租菜圃及 15 單元輪椅者栽植區(qū)，每單元面積約為 1.5 坪，農(nóng)園區(qū)并設(shè)有工具室、瓜果架、洗滌區(qū)及廁所。
果園區(qū)：配合季節(jié)性栽種各種水果，提供住民采果及觀果的樂趣，如元月份有橘子、三月有蓮霧、四月有桃子、六月份的楊梅、七月荔枝、八月有龍眼、九月份有柚子、十月有咖啡等水果，及四季生長(zhǎng)之金桔、檸檬及香蕉等共二十二種水果。
3、眾多的戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 設(shè)有活動(dòng)大草坪面積約420坪，并設(shè)有一座工作坊，提供戶外教學(xué)及舉辦活動(dòng)之使用。兒童區(qū)及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)區(qū)面積約2,215坪，設(shè)有兒童游戲場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、體健活動(dòng)區(qū)等各一座，及兩座槌球場(chǎng)供住民活動(dòng)使用。
(三)醫(yī)療配套是養(yǎng)老社區(qū)的重要依托
長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村老人住宅的的特點(diǎn)是在長(zhǎng)庚體系厚實(shí)的醫(yī)療基礎(chǔ)上，開國(guó)內(nèi)先例，以「持續(xù)性照護(hù)退休小區(qū)」 (Continuing Care Retirement Community，CCRC)型態(tài)，規(guī)劃合于經(jīng)濟(jì)規(guī)模的小區(qū)。
1、長(zhǎng)庚醫(yī)院
擁有近萬張以上病床，門診每年達(dá)600萬人次，為臺(tái)灣具經(jīng)營(yíng)績(jī)效、規(guī)模大的醫(yī)院。
提供居民特約門診、康復(fù)及照顧護(hù)理等醫(yī)療服務(wù);定期健康檢查、防疫注射與體能檢測(cè)，建立個(gè)人健康資料庫(kù);規(guī)劃居民個(gè)人健康計(jì)劃，提供養(yǎng)生處方和配膳建議，定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢;設(shè)立全天候監(jiān)控中心，每戶有緊急呼叫設(shè)施，確保高效率的緊急救護(hù)。
2、護(hù)理之家
為提供文化村內(nèi)老人贍養(yǎng)、養(yǎng)護(hù)及長(zhǎng)期照護(hù)服務(wù)措施，設(shè)立護(hù)理之家提供完整醫(yī)療照護(hù)支持系統(tǒng)，以便于就近提供老人贍養(yǎng)中心及養(yǎng)生文化村之日間照顧，達(dá)成連續(xù)性照護(hù)服務(wù)小區(qū)之目標(biāo)，樹立老人長(zhǎng)期照護(hù)與老人安居住宅之典范。
(四)特色文化活動(dòng)助力園區(qū)持久發(fā)展
園區(qū)內(nèi)入住老人的文娛活動(dòng)
1、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生(太極拳、乒乓球、臺(tái)球等)
2、娛樂交誼(麻將、棋類、卡拉OK、電影欣賞等)
3、藝文技藝(書法、繪畫、音樂、戲曲等)
4、民俗活動(dòng)(春節(jié)、元宵、端午、中秋等節(jié)慶活動(dòng))
5、宗教活動(dòng)(禪修法會(huì)、禮拜彌撒、回教聚會(huì)等)
6、村里還提供有償工作，老人如有園藝農(nóng)藝指導(dǎo)管理、簡(jiǎn)易水電維修等專長(zhǎng)，都可通過為大家服務(wù)而按勞取酬。
此外還有針對(duì)來此參觀的游客提供的體驗(yàn)項(xiàng)目
1、生態(tài)園區(qū)拓印健走、穴位按摩舒壓好眠
2、星光迎賓舞蹈同樂
3、自我體能區(qū)位檢測(cè)
4、參觀臺(tái)塑企業(yè)文物館
5、品嘗養(yǎng)生風(fēng)味餐(圓桌晚餐)
6、游村、烘焙、法師滾球活動(dòng)
(五)商業(yè)模式運(yùn)作成功
1、住房出售
土地為政府福利劃撥，房?jī)r(jià)為平價(jià)，目前已銷售一空。但文化村“銀發(fā)住宅”買房規(guī)定：此房不能作為遺產(chǎn)處理，到不住時(shí)須交回村里作為捐助。
2、住房出租
分長(zhǎng)住與試住體驗(yàn)。長(zhǎng)住服務(wù)還包含健康照護(hù)、緊急救護(hù)、公共設(shè)施維修、社團(tuán)活動(dòng)等服務(wù)。
3、養(yǎng)生體驗(yàn)營(yíng)
為期兩天一夜的體驗(yàn)之旅。13歲以上人士均可參加(行動(dòng)不便者除外)
4、場(chǎng)地出租
提供多功能會(huì)議場(chǎng)所，可供企業(yè)教育訓(xùn)練、研討、演戲、學(xué)術(shù)文化交誼等活動(dòng)使用。
四、案例啟示
養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵因素主要包括五個(gè)方面：
一、區(qū)位
項(xiàng)目地位于重慶市萬州區(qū)雙河口街道石鼓村，地處萬州中部主城的龍寶組團(tuán)。
項(xiàng)目地緊鄰萬州老城、江南新區(qū)、萬州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(距離均在20公里之內(nèi));未來將成為萬州主城的組成部分。
二、上位規(guī)劃
項(xiàng)目地西部區(qū)域處于城市“生態(tài)綠地”范圍內(nèi)，農(nóng)業(yè)發(fā)展、生態(tài)涵養(yǎng)是未來重點(diǎn)。
項(xiàng)目地東部區(qū)域處于龍寶組團(tuán)的“居住用地”范圍內(nèi)。
三、開發(fā)現(xiàn)狀
“農(nóng)業(yè)”、“旅游”發(fā)展已具備一定基礎(chǔ)。但有待提升，并帶動(dòng)“居住”發(fā)展。
四、項(xiàng)目定位
(一)主題定位：
都市綠谷，夢(mèng)想家園
(二)總體定位：
緊握萬州打造“重慶第二大城市”、“長(zhǎng)江三峽國(guó)際黃金旅游帶集散中心”機(jī)遇，
以創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、休閑旅游、養(yǎng)老居住為主體，
打造理想化、品質(zhì)化、綜合化的能夠盡享田園生活、暢享養(yǎng)老生活、認(rèn)知農(nóng)業(yè)創(chuàng)意、體驗(yàn)休閑樂趣、品味多元文化、快樂養(yǎng)生養(yǎng)心……的
都市田園
以此，推動(dòng)龍寶組團(tuán)的新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、旅游綜合化升級(jí)。
(三)目標(biāo)定位：
國(guó)家AAAA級(jí)旅游區(qū)
打造“世界知名旅游目的地和中國(guó)西部地區(qū)旅游高地”的精品景區(qū)之一
打造“長(zhǎng)江三峽國(guó)際黃金旅游帶集散中心”的排頭兵
旅游帶動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的試驗(yàn)田
精品樓盤的新標(biāo)桿
五、方案設(shè)計(jì)
(一)適宜性分析
(二)方案特色 ——“綠手指”+ 健康項(xiàng)鏈：
(三)方案
方案一：
方案二:
六、節(jié)點(diǎn)
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